노후 아파트를 매도하고, 월세를 인컴으로 대체할 수 있을까?

월 170만 원의 월세를 금융자산으로 바꿔보는 첫 번째 설계

얼마 전 동생과 노후자산에 대해 이야기를 나눴어요.

동생은 현재 가지고 있는 노후 아파트를 매도할 예정이에요.

아파트가 연식이 오래되니 수리할 일도 생기고 가끔 큰돈이 나가기도해서 그냥 팔려고 한다고.

아파트를 매도하면 약 4억 5천만 원 정도가 남을 것으로 예상하고 있어요.

그동안 이 아파트에서는 매달 170만 원의 월세가 들어오고 있었어요.

그런데 아파트를 팔면 이 월세도 사라지게 돼요.

동생이 의논을 해왔어요.

그래서 이런 생각을 해봤어요.

“아파트를 팔고 생기는 돈으로 월세를 대신할 수 있을까?”

동생에게 필요한 생활비는 월 170만 원이에요.

하지만 일반계좌에서 금융소득을 너무 높이면 금융소득종합과세를 신경 써야 해요.

그래서 1탄에서는 욕심을 조금 줄여서

일반계좌에서 세후 월 140만 원

을 목표로 잡아봤어요.

월 170만 원이 필요하니 월 30만 원이 부족해요.

이 부족한 금액은 다음 단계에서 다른 방법으로 채울 수 있는지 알아보기로 했어요.

어떤 ETF로 인컴을 만들까?

이번에는 JEPQ · JEPI · SCHD 세 가지를 이용해서 네 가지 포트폴리오를 만들어봤어요.

	① 현금흐름형	② 균형형	③ 안정 균형형	④ 성장형
JEPQ	50%	40%	30%	25%
JEPI	30%	30%	40%	35%
SCHD	20%	30%	30%	40%
특징	인컴 우선	균형	안정성 강화	성장성 강화

JEPQ 비중을 높이면 인컴을 높이는 데 유리하지만 변동성이 커질 수 있고, SCHD 비중을 높이면 당장의 인컴은 낮아지는 대신 장기적인 성장성을 더 기대할 수 있어요.

그래서 어느 한 가지가 무조건 정답이라고 볼 수는 없어요.

세금은 더 보수적으로 생각해보기로 했어요

금융소득종합과세 기준인 연 2,000만 원에 딱 맞추지 않고, 다른 이자나 배당소득이 생길 가능성을 생각해서 연 1,800만 원 정도를 하나의 관리 기준으로 잡았어요.

미국 ETF의 분배금은 미국에서 원천징수되고, 국내에서도 배당소득에 대한 과세가 적용돼요. 미국에서 납부한 세금은 국내 세금 계산에서 조정되는 구조예요.

따라서 단순히 “15.4%를 떼면 끝”이라고 계산하지 않고, 실제 세후 금액을 확인하면서 설계해야 해요.

그래서 필요한 돈은?

분배수익률을 단순 적용해 계산하면, 연간 금융소득을 약 1,800만 원 수준으로 관리할 경우 대략 이 정도 규모가 필요해요.

설계	필요한 원금	남는 자금
① 현금흐름형	약 2.14억	약 2.36억
② 균형형	약 2.33억	약 2.17억
③ 안정 균형형	약 2.42억	약 2.08억
④ 성장형	약 2.64억	약 1.86억

즉, 4억 5천만 원을 전부 인컴 자산에 투자할 필요는 없어요.

생활비를 만들기 위한 돈만 사용하고, 남는 돈은 일단 별도로 생각해볼 수 있어요.

아래 표는 세후 월 140만 원 = 연 1,680만 원을 목표로 하고, 기존에 사용한 예상 분배수익률을 그대로 적용해 보수적으로 계산한 설계안이에요.

4가지 설계를 한눈에 비교하면

	① 현금흐름형	② 균형형	③ 안정 균형형	④ 성장형
JEPQ	50%	40%	30%	25%
JEPI	30%	30%	40%	35%
SCHD	20%	30%	30%	40%
예상 분배수익률	8.42%	7.74%	7.44%	6.83%
현금흐름	★★★★★	★★★★☆	★★★★☆	★★★☆☆
장기 성장성	★★★☆☆	★★★★☆	★★★★☆	★★★★★
특징	인컴 우선	균형	JEPI 강화	SCHD 강화
필요 원금	약 2.36억	약 2.57억	약 2.67억	약 2.91억
4.5억에서 남는 금액	약 2.14억	약 1.93억	약 1.83억	약 1.59억

계산 기준

목표 생활비: 세후 월 140만 원
연간 세후 목표: 1,680만 원
금융소득은 연 2,000만 원을 넘지 않도록 관리
위 원금은 기존의 예상 분배수익률을 적용한 대략적인 설계값이에요.
실제 분배금은 매년 달라질 수 있어 확정 수익이 아니에요.

그리고 중요한 점이 하나 있어요.

금융소득 2,000만 원 기준은 세후 금액이 아니라 세전 금융소득 기준이에요. 국세청도 이자·배당 금융소득이 연 2,000만 원을 초과하면 종합과세 대상이 될 수 있다고 안내하고 있어요.

그래서 지금 글에서는 세후 월 140만 원을 목표로 잡고, 세전 분배금은 2,000만 원보다 충분히 낮게 관리하는 방향이 더 안전해요.

1탄의 결론

이번 1탄에서는

“일반계좌에서 금융소득을 무리하게 늘리지 않으면서 세후 월 140만 원의 인컴을 만들 수 있을까?”

를 먼저 알아봤어요.

월 170만 원이 필요하지만, 일단 월 140만 원을 보수적으로 만드는 것부터 시작하는 거예요.

그리고 아직 동생은 아무것도 선택하지 않았어요.

앞으로 ISA를 활용해서 부족한 월 30만 원을 채우는 방법, 남는 자금을 어떻게 운용할지 등 여러 방향으로 계속 의논하고 설계해볼 예정이에요.

그렇게 여러 방법을 충분히 비교해본 뒤,

마지막에 동생이 가장 적합하다고 생각하는 방법을 직접 선택할 거예요.

아직은 선택하지 않아요.
일단 여러 가지 방법을 알아보고 설계해보는 것부터 시작해요.

꼼꼼한 동생을 만족시킬만한 구성이 있을까요? 늘 하면서도 조심스럽고 걱정이 되요.

이럴때 자산운용에 대한 전문지식이 있으면 좀 더 확신에 찬 설계를 할수있을까?

전문가들은 어떤 기준으로, 어떤 기분으로 어떤 확신으로 하는지가 너무 궁금해요.

금융 쪼랩인 찌니는 늘 걱정스럽답니다.

※ 유의사항

찌니는 전문 투자자가 아니에요. 이 블로그의 글들은 개인적인 가상 설계 기록이에요. 시장 상황에 따라 수익률과 분배금은 달라질 수 있으므로 참고용으로만 봐주세요. 찌니의 글쓰는 목적은 자산관리와 투자, 노후연금과 배당금에 대해 함께 공부하는 것이에요. 모든 투자의 책임은 본인에게 있어요.

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